入库编号 

2023-07-2-091-010

余某某诉某某实业开发公司商品房预售合同纠纷案

——关于商品房预售合同约定带装修的商品房交付条件的认定

| 关键词

⺠事 商品房预售合同 带装修 未完成装修工程 买受人收楼 违约金截止日

| 基本案情

原告余某某诉称:根据双方合同约定，余某某向某某实业开发公司(以下简称某某公司)购买一套预售商品房，房屋带装修出售，某某公司应当在2019年6月30日前交房。后余某某按约定支付了购房款，但某某公司延迟交付房屋。故请求判令:1.某某公司向余某某支付逾期交房的违约金;2.本案诉讼费用由某某公司承担。

被告某某公司辩称:1.某某公司已通知余某某收楼，但余某某却延迟收楼。根据双方合同约定，由于买受人原因未按通知办理验收手续，应视为涉案商品房已交付，买受人认可商品房质量符合合同约定交付标准且同意验收商品房。2.本案诉讼费由余某某承担。

法院经审理查明:2017年10月6日，余某某与某某公司签订合同，余某某向某某公司购买一套预售商品房，房屋带装修出售。合同约定购房款为1241503元;某某公司应当在2019年6月30日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件且符合合同约定的商品房交付给 余某某使用;商品房交付期限届满仍未能交付的，余某某同意继续履行合同，自商品房交付期限届满日次日起至实际交付之日止，某某公司按日向余某某支付已交付房款万分之一的违约金。后余某某已全额支付了购房款。

在合同履行期间，某某公司取得涉案商品房的房屋面积测量成果报告书、竣工验收备案证明文件，并于2019年6月19日向余某某邮寄收楼通知书。但截至2019年6月30日，某某公司未完成涉案商品房的装修工程，余某某未到某某公司办理收楼手续。至2019年11月 17日，余某某仍向某某公司反映涉案商品房装修存在的问题，11月18日, 余某某签署了《收楼确认书》。

广东省佛山市高明区人⺠法院于2020 年11月2日作出(2020)粤0608⺠初3200号⺠事判决:被告某某实业开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金17381.04元给原告余某某。宣判后，双方当事人均未上诉，判决已经生效。 

| 裁判理由

法院生效裁判认为，本案的争议焦点为:一、某某公司交付涉案商品房的条件是否包括完成装修工程;二、某某公司应支付逾期交房违约金的截止日期。

一、某某公司交付涉案商品房的条件是否包括完成装修工程。装修工程已完成，是涉案商品房的交付条件之一，具体理由如下: 首先，涉案合同及附件对涉案商品房应当具备的装饰装修及设备标准进行了明确、详尽的约定。在此情况下，应理解为涉案商品房的交付条件包括装修工程的完成;其次，余某某、某某公司均确认涉案商品房是带装修出售的，该装修属于合同标的房产不可分割的一部分，并且涉案装修工程的施工方直接由某某公司选定和进行结算，某某公司参与了装修工程，因此某某公司在交付商品房时应保证装修工程已经完成;再次，合同附件约定，交付的商品房达不到约定装修标准的，由某某公司及时更换、修理和重新维修。按照正常的文义解释理解，更换、修理、重新维修适用的前提条件，是指装修工程已完成，但存在与约定标准不符且不严重影响正常居住的装修质量或瑕疵问题。但本案中，上述保修责任条款不能适用，因为涉案商品房在合同约定的交付期间届满时根本未完工或未开始进行。故余某某有权拒绝收楼，直至某某公司交付已完成装修工程的涉案商品房时为止。

二、某某公司应支付逾期交房违约金的截止日期。某某公司未能提供证据证明其在约定的交房日期(即2019年6月30日)届满时完成了涉案商品房的装修工程，余某某享有拒绝收楼的权利。某某公司应依照合同从2019年7月1日起计算逾期交房违约金。本案中，余某某迟至2019年11月18日才签署《收楼确认书》，但其早于2019年11月17日即向某某公司提交了《物业接收情况反馈表》，反映涉案商品房装修存在诸多问题。反馈表上记载的内容能证明装修工程在2019年11月17日已经完成，尽管存在部分装修瑕疵问题，但并不严重影响正常居住，涉案商品房已具备交付条件，余某某此前所享有的拒绝收楼权利在其查验后自然丧失，理应配合某某公司在当天完成收楼手续。因此确认涉案商品房在2019年11月17日已实际交付，逾期违约金应计算至该日为止。综上，按照合同的约定，某某公司应支付逾期交房违约金，计算时间应从2019年7月1日计算至2019年11月17日止。

| 裁判要旨

1.关于带装修商品房买卖合同交付条件的认定。商品房预售合同对商品房应当具备的装饰装修及设备标准进行了明确、详尽约定的，应当认定商品房的交付条件包括装修工程的完成，在合同约定的交房日期届满时涉案商品房装修工程未完成的，买受人享有拒绝收楼的权利。装修工程已经完成，但是存在装修瑕疵的，在不严重影响正常居住的情况下，可认定涉案商品房已具备交付条件。

2.关于约定带装修的涉案商品房装修工程未完成情况下，出卖人支付逾期交房违约金的截止日期的认定。约定带装修的涉案商品房装修工程逾期完成的，在涉案商品房已具备交付条件时，买受人拒绝收楼的权利在其查验房屋后丧失，应当配合买受人完成收楼手续。因此确认涉案商品房在买受人查验房屋之日实际交付，逾期违约金应计算至该日为止。

3.关于未完成装修工程违约责任承担的认定。在约定带装修的商品房买卖合同中，如果出卖人未如约交付符合合同约定装修标准的房屋，应承担何种责任，取决于装修工程的进度:其一，如果在合同约定的交付期限届满时，装修工程未完工或未开始进行，则出卖人应当承担继续履行且支付延迟交付房屋违约金的违约责任;其二，如果买受人收房时，装修工程已完工，但存在质量问题，则可按照合同约定要求开发商采取及时更换、修理等补救措施，并赔偿相应损失。

| 关联索引

《中华人⺠共和国⺠法典》第509条、第577条、第585条第1款、第601条(本案适用的是1999年10月1日施行的《中华人⺠共和 国合同法》第60条、第107条、第114条第1款、第138条)

一审:广东省佛山市高明区人⺠法院(2020)粤0608⺠初3200号⺠事判决(2020 年11月2日)

转载自人民法院案例库